Sprzedać udział w nieruchomości wspólnej może każdy współwłaściciel. Nie potrzebuje do tego zgody, ani nie musi nawet informować pozostałych o swoich zamiarach. Jedyne wyjątki od tej reguły, to sprzedaż swojej części we wspólnym gruncie rolnym oraz w mieszkaniu spółdzielczym. W tych przypadkach sprzedaż udziału w Dodano: Od kilkunastu lat wynajmuję na zwykłą umowę (nie najem okazjonalny) lokal mieszkalny. Co roku umowa jest odnawiana, przedłużana. W międzyczasie urodziło się dziecko, które wraz z nami zamieszkuje lokal. Umowa jest na czas określony, do końca tego roku. Właściciel przedłożył nam wypowiedzenie z miesięcznym okresem i bez podania powodu chce rozwiązać umowę. Podejrzewamy, że ma na nasze miejsce znajomego, który będzie nowym lokatorem, płacącym dwa razy większy czynsz. Nie mamy lokalu, do którego możemy się przenieść, nie stać nas na najem w obecnych realiach. Płacimy najem na czas, nie naruszamy warunków umowy. Czy właściciel może nas z lokalu wyrzucić? D ODPOWIEDZ Chcesz odpowiedzieć jako ekspert? ZALOGUJ SIĘ Dzień dobry. 1. Ojciec, jeżeli jest jedynym właścicielem mieszkania nie może wyrzucić z niego jego lokatorów (przy użyciu siły, czy podstępu). Może natomiast wypowiedzieć matce i córkę umowę, na podstawie której tam mieszkają (najprawdopodobniej użyczenie) a następnie wezwać obie Panie do opuszczenia mieszkania wyznaczając
Zakaz eksmisji w czasie pandemii może stanowić problem dla właścicieli nieruchomości. Czy wiadomo już do kiedy będzie obowiązywał? Zakaz eksmisji a COVID-19 W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Stanowi o tym art. 15 zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Od zasady wyrażonej w tym przepisie istnieje jednak kilka wyjątków. Przepis ten nie dotyczy bowiem.: orzeczeń dotyczących zobowiązania sprawcy przemocy w rodzinie do opuszczenia mieszkania; decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej; decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej; decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego; decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego; decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych. Stan epidemii został ogłoszony od 20 marca 2020 r. do odwołania. Problem braku możliwości wykonania eksmisji najemcy, który uporczywie nie reguluje opłat z tytułu wynajęcia mieszkania był przedmiotem interpelacji poselskiej nr 20552. Wskazano w niej, iż brak możliwości eksmisji skutkuje niemożnością rozporządzania majątkiem wynajmującego, którym jest mieszkanie. Z tego powodu pytania skierowane do Ministra Sprawiedliwości dotyczyły tego czy w aktualnej sytuacji prawnej można dokonać eksmisji najemcy, który zaprzestał regulowania opłat. Odpowiedzi na interpelację 29 marca 2021 r. udzieliła Anna Dalkowska – podsekretarz stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości. „Zakaz wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego obowiązuje, co do zasady, w okresie trwania stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, dlatego też na gruncie obowiązujących przepisów wznowienie wykonywania eksmisji nastąpić może co do zasady po odwołaniu stanu epidemii. Mając na względzie dynamiczną i zmieniającą się sytuację związaną z zagrożeniem epidemicznym, aktualnie trudno określić, kiedy to nastąpi” – odpowiada podsekretarz stanu. Dalkowska przypomniała, iż zgodnie z art. 46 ust. 2 ustawy z dnia 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi stan epidemii odwołuje, w drodze rozporządzenia, minister właściwy do spraw zdrowia w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw administracji publicznej – na wniosek Głównego Inspektora Sanitarnego „Wprowadzenie i utrzymywanie zakazu eksmisji z lokali służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych było i jest podyktowane nie tylko koniecznością zachowania reżimu sanitarnego, ale także względami humanitarnymi w stosunku do osób, które dotkliwie odczuły negatywne dla gospodarki skutki epidemii, przy czym faktem notoryjnym jest, że dotyczy to wielu branż, a tym samym znacznej grupy obywateli. Regulacje te spełniły bezsprzecznie swoją rolę. W okresie obowiązywania stanu epidemii wykonywanie pracy zarobkowej, a przede wszystkim prowadzenie działalności gospodarczej, są utrudnione, a w niektórych przypadkach – wręcz niemożliwe. W takiej sytuacji kontynuowanie postępowania egzekucyjnego mogłoby doprowadzić do pozbawienia zobowiązanych zasobów mieszkaniowych koniecznych do zabezpieczenia funkcjonowania w okresie szczególnego zagrożenia bądź do podjęcia czy kontynuowania pracy czy działalności gospodarczej po czasie, gdy zagrożenie minie” – czytamy w odpowiedzi na interpelację. Podsekretarz stanu podkreśliła, iż zakaz wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego jest rozwiązaniem wyjątkowym, tymczasowym i ściśle uzależnionym od sytuacji epidemicznej. „To w zależności od jej rozwoju może być rozpatrywana możliwość jego uchylenia. Obecna sytuacja – ze względu na jego funkcję społeczną – tego nie uzasadnia. Do czasu złagodzenia sytuacji epidemicznej i związanych z nią dolegliwości nie jest planowane uchylenie omawianych regulacji ani też wprowadzenie innej cezury czasowej, do której zakaz ten miałby obowiązywać. Zmiany w zakresie obowiązywania omawianej regulacji staną się możliwe po ograniczeniu liczby zachorowań (aktualnie rosnącej) i zniesieniu części wprowadzonych ograniczeń” – pisze Dalkowska. Opracowano na podstawie: Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (j. t. Dz. U. z 2020 r., poz. 1842; ost. zm. z 2021 r., poz. 180); Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. z 2020 r., poz. 491; ost. zm. z 2020 r., poz. 565); Interpelacja nr 20552 do ministra sprawiedliwości w sprawie możliwości realizowania praw przysługujących właścicielom nieruchomości
Syndyk i jego rola w postępowaniu upadłościowym Syndyk jest organem postępowania upadłościowego. Nie jest on uczestnikiem postępowania upadłościowego (tak jak wierzyciele i upadły). Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku – Prawo upadłościowe (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 498) sąd – uwzględniając wniosek o ogłoszenie upadłości – wydaje postanowienie o 2015Syndyk masy upadłości jest tym organem postępowania upadłościowego, z którym upadły konsument będzie miał najczęściej do czynienia. To w zasadzie od jego postawy zależy jak uciążliwym i dotkliwym będzie dla upadłego konsumenta przebieg całego postępowania. Z dniem ogłoszenia upadłości konsumenckiej syndyk przejmuje bowiem od upadłego konsumenta zarząd całym jego majątkiem, który wchodzi w skład masy upadłości i przystępuje do jego likwidacji. Pod kątem powyższych zadań przepisy określają obowiązki syndyka, które w związku z licznymi prośbami czytelników bloga postaram się przybliżyć w dzisiejszym obowiązki syndykaOsoba syndyk wyznaczana jest przez sąd upadłościowy już w samym postanowieniu o ogłoszeniu upadłości konsumenckiej. Syndyk niezwłocznie po rozpoczęciu swojej funkcji obowiązany jest kolejno do:objęcia majątku upadłego konsumenta – upadły konsument oraz każda osoba, u której znajdują się składniki jego majątku zobowiązana jest dobrowolnie przekazać go syndykowi. Wykonanie tego obowiązku upadły potwierdza w formie oświadczenia na piśmie, które składane jest sędziemu-komisarzowi. W razie „oporu” wprowadzenie syndyka w majątek upadłego konsumenta nastąpi przy pomocy komornika zarządu majątkiem upadłego konsumenta – zarząd majątkiem upadłego konsumenta obejmuje w szczególności: sprawowanie nad nim bieżącej pieczy, kontrolowanie i regulowanie kosztów jego utrzymania, przygotowanie do go przed zniszczeniem, uszkodzeniem lub zabraniem – chodzi tu o zorganizowanie i przedsięwzięcie takich czynności jak np.: ubezpieczenie majątku od ognia i zdarzeń losowych, przeprowadzenie kontroli nieruchomości pod kątem jej zabezpieczenia przed wejściem osób trzecich, przeprowadzenie niezbędnych remontów i majątku upadłego konsumenta – wprawdzie możliwe jest to dopiero po złożeniu przez syndyka spisu inwentarza wraz z oszacowaniem, jednakże już wcześniej syndyk może podjąć czynności przygotowawcze, np.: uporządkować stan prawny nieruchomości, znieść współwłasności, przekształcić użytkowania wieczystego we zadania syndykaCelem realizacji powyższych ogólnych obowiązków syndyk podejmuje niezbędne czynności celem ujawnienia postanowienia o ogłoszeniu upadłości w księdze wieczystej oraz w innych księgach i rejestrach, do których wpisany jest majątek upadłego;2) zawiadamia o upadłości tych wierzycieli, których adresy są znane na podstawie ksiąg upadłego;3) zawiadomienie o upadłości komornika ogólnej właściwości upadłego;4) zawiadamia placówki pocztowe w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe ( poz. 1529) o ogłoszeniu upadłości;5) zawiadamia o upadłości banki i instytucje, z którymi upadły zawarł umowę o udostępnienie skrytki sejfowej albo złożył pieniądze lub inne przedmioty;6) wzywa przedsiębiorstwa przewozowe, przedsiębiorstwa spedycyjne i domy składowe, w których znajdują się lub mogą znajdować się towary należące do upadłego lub przesyłki do niego adresowane, o przekazanie syndykowi przesyłek lub towarów oraz aby nie wykonywały poleceń kierowanych do nich przez upadłego;7) zwraca się do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla upadłego z wnioskiem o udzielenie informacji dotyczących upadłego, mających wpływ na ocenę jego sytuacji majątkowej, w szczególności dotyczących okoliczności powodujących powstanie po stronie upadłego obowiązku podatkowego w okresie pięciu lat przed dniem zgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości;8) zasięga informacji w Krajowym Rejestrze Sądowym, czy upadły jest wspólnikiem spółek handlowych, jak również czy w okresie dziesięciu lat przed dniem zgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości sprawował funkcję członka organu spółek handlowych i czy w stosunku do tych spółek ogłoszono upadłość;9) wytaczanie powództw o uznanie za bezskuteczne czynności prawnych podjętych przez upadłego ze szkodą dla wierzycieli;10) prowadzi postępowania sądowe i administracyjne dotyczące wierzytelności podlegających zgłoszeniu do masy upadłości;11) sporządza listę wierzytelności;12) sporządza spis inwentarza i dokonuje oszacowania składników masy upadłości oraz sporządza plan likwidacji masy powyższe obowiązki są wykonywane pod nadzorem sędziego-komisarza, który zakreśla syndykowi termin wykonania poszczególnych zadań. Poniżej treść przykładowego zarządzenia sędziego-komisarza wydawanego niezwłocznie po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej:Sygn. akt VIII GUp 30/14 ZARZĄDZENIEDnia 26 maja 2015 – komisarz: SSR Jan Kowalski w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia – Fabrycznej, Wydział VIII Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych w postępowaniu upadłościowym Adama Kwiatkowskiego, numer PESEL 00000910650, jako osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej na posiedzeniu niejawnym zarządza:pod rygorem konsekwencji dyscyplinarnych zobowiązać syndyka do: 1. składania sprawozdań z czynności i sprawozdań rachunkowych w nieprzekraczalnym terminie do 14 dnia miesiąca kolejnego po okresie sprawozdawczym, który nie może przekraczać dwóch miesięcy kalendarzowych (pierwsze sprawozdania powinny objąć okres od 25 maja 2015 r. do 30 czerwca 2015 r.), 2. składania wraz ze sprawozdaniem rachunkowym odpisów pełnych wyciągów z rachunków bankowych masy (także rachunków lokat) oraz raportów kasowych za cały okres sprawozdawczy, w porządku chronologicznym, 3. składania wraz ze sprawozdaniem rachunkowym odrębnego oświadczenia syndyka o stanie zadłużenia masy upadłości (zakresie zobowiązań powstałych po ogłoszeniu upadłości i dotychczas niezaspokojonych); poszczególne zobowiązania masy upadłości („długi syndyka”) powinny być (niezależnie od daty ich powstania) osobno opisane z podaniem kwoty zaległości, daty i przyczyny ich powstania, daty wymagalności (o ile już nadeszła) oraz wskazaniem osoby wierzyciela masy, 4. pozostawiania w kasie masy upadłości (poza rachunkami bankowymi) jedynie niezbędnej rezerwy zabezpieczającej bieżące wydatki masy upadłości („pogotowie kasowe”), w tym zaś do przemieszczania środków pieniężnych z rachunków bankowych do kasy wyłącznie w razie wystąpienia konkretnej, bezpośrednio przewidywalnej potrzeby, 5. złożenia w ramach spisu inwentarza: a) odpisów dokumentów zaświadczających stany środków pieniężnych przejętych przez syndyka w kasie i na rachunkach bankowych z dniem ogłoszenia upadłości lub później, b) aktualnych odpisów z ksiąg wieczystych prowadzonych dla składników nieruchomych objętych masą, c) odpisów dowodów rejestracyjnych pojazdów objętych masą, d) aktualnych odpisów z właściwych rejestrów odnośnie podmiotów, w których upadłemu służą prawa z udziałów, akcji, wkładów, jednostek uczestnictwa lub certyfikatów inwestycyjnych, e) szczegółowego wykazu należności służących upadłemu, obejmującego dane jak w art. 23 ust. 1 pkt 5) Prawa upadłościowego i naprawczego, wstępną ocenę ich ściągalności oraz wskazanie stanu postępowań sądowych lub egzekucyjnych, które ewentualnie ich dotyczą, f) wykazu zabezpieczeń rzeczowych (także z art. 336 ust. 2 Prawa upadłościowego i naprawczego) ciążących na objętych masą składnikach majątku upadłego (zabezpieczenia należy precyzyjnie opisać i dostępnymi środkami możliwie szczegółowo udokumentować ich istnienie), względnie stanowczego zapewnienia o braku zabezpieczeń (o ile zapewnienie takie będzie zgodne z aktualnym stanem wiedzy syndyka), g) informacji o czynnościach prawnych, co do których syndyk rozważy celowość wystąpienia z powództwami o stwierdzenie ich bezskuteczności, czy też o uznanie ich za bezskuteczne, w trybie przepisów Działu III Tytułu III Części pierwszej Prawa upadłościowego i naprawczego, 6. pobierania oryginałów zgłoszeń wierzytelności i załączników do nich tylko za szczególnym zezwoleniem sędziego – komisarza i każdorazowo z zastrzeżeniem osobistego zwrotu do Sekretariatu Wydziału w terminie dwóch dni roboczych; odpisy zgłoszeń i załączników syndyk może i powinien odbierać na bieżąco, niezwłocznie w miarę wpływu; w razie stwierdzenia, że pismo obejmujące zgłoszenie wierzytelności zawiera także inne żądanie w toku postępowania upadłościowego (w szczególności wniosek o wyłączenie z masy, wniosek o odwołanie syndyka, wniosek o ustanowienie rady wierzycieli lub zmianę jej składu), syndyk zobowiązany jest natychmiastowo poinformować o tym sędziego – komisarza, 7. sporządzenia i przekazania sędziemu – komisarzowi listy wierzytelności w terminie do 24 lipca 2015 r. (po uprzednim skonsultowaniu projektu przedstawionego najpóźniej 15 lipca 2015 r.), bądź wyczerpującego omówienia (w piśmie złożonym najpóźniej 15 lipca 2015 r.) ewentualnych przeszkód uniemożliwiających ukończenie prac (w tym zwłaszcza wpływu zgłoszeń po terminie wyznaczonym w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości), 8. niezwłocznego złożenia do akt postępowania dowodów obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej syndyka za szkody wyrządzone przy wykonywaniu czynności osobiście lub przez pełnomocnika (stosownie do art. 156 4 Prawa upadłościowego i naprawczego), w postaci co najmniej odpisu polisy i odpisu potwierdzenia zapłaty należnej od syndyka składki, a następnie do sukcesywnego przedkładania – już bez odrębnych wezwań sędziego – komisarza – analogicznych dowodów kontynuacji ubezpieczenia; wniosek syndyka w sprawie zwrotu wydatku koniecznego nie będzie uwzględniony w razie stwierdzenia, że składkę uiszczono po upływie terminu określonego w polisie, 9. niezwłocznego złożenia do akt postępowania dowodów zawiadomienia o upadłości tych wierzycieli, których adresy są znane na podstawie ksiąg upadłego, 10. na skutek (także) zapytań adresowanych bezpośrednio do sędziego – komisarza lub Sądu upadłościowego – udzielania wierzycielom (względnie ich pełnomocnikom) wyczerpująco rzeczowych informacji o stanie postępowania i aktualnych perspektywach zaspokojenia wierzycieli oraz do przedkładania odpisów tych informacji (wraz z odpisami dowodów nadania) sędziemu – komisarzowi do wiadomości – w terminie 3 dni od dnia przekazania syndykowi odpisu pisma wierzyciela,zobowiązać syndyka do złożenia w terminie 3 dni oświadczenia co do występowania okoliczności wymienionych w art. 157a ust. 1 Prawa upadłościowego i naprawczego – pod rygorem dyscyplinarnego odwołania w razie późniejszego wykrycia, że takie okoliczności go dotyczyły,na podstawie art. 152 ust. 1 Prawa upadłościowego i naprawczego w zw. z art. 227 Prawa upadłościowego i naprawczego w zw. z art. 336 Prawa upadłościowego i naprawczego, pod rygorem konsekwencji dyscyplinarnych zobowiązać syndyka, aby sumy (netto) uzyskane ze zbycia składników masy obciążonych rzeczowo albo przewłaszczonych dla zabezpieczenia wierzytelności niezwłocznie umieszczał na odrębnej, korzystnie oprocentowanej lokacie bankowej, wskazując, iż syndykowi nie wolno będzie, bez szczególnego zezwolenia sędziego – komisarza, środkami tymi dysponować, wyjąwszy uzyskane odsetki oraz konieczność przedłużenia bądź przeniesienia lokaty,wezwać (na znany adres zamieszkania) Adama Kwiatkowskiego, aby w trybie art. 4912 1 Prawa upadłościowego i naprawczego w zw. z art. 57 ust. 1 Prawa upadłościowego i naprawczego złożył sędziemu – komisarzowi pisemne oświadczenie następującej treści:„Oświadczam, że wskazałem i wydałem syndykowi cały mój majątek, jak również wszystkie dokumenty dotyczące tego majątku, rozliczeń z wierzycielami oraz zakończonej przeze mnie działalności gospodarczej, w szczególności księgi rachunkowe, inne ewidencje prowadzone dla celów podatkowych i korespondencję.”– w terminie 14 dni od dnia doręczenia niniejszego wezwania, pod rygorem umorzenia postępowania upadłościowego z przyczyn leżących po stronie upadłego, jak również pod rygorem odpowiedzialności karnej przewidzianej w art. 523 Prawa upadłościowego i naprawczego:„Art. 523. 1. Kto będąc upadłym (…), nie wydaje syndykowi całego majątku wchodzącego do masy upadłości, ksiąg rachunkowych lub innych dokumentów dotyczących jego majątku- podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. 2. Tej samej karze podlega, kto będąc upadłym (…), nie udziela syndykowi lub sędziemu – komisarzowi informacji dotyczących majątku upadłego.”Sędzia – komisarz Posty: 18.424. RE: Jak i kiedy mozna wyrzucić kogos z domu, jeśli jest właścicielem częsci mieszkani. Mama może wystąpić do sądu o dział spadku i zniesienie współwłasności. Może wnioskować o przyznanie jej mieszkania na własność ze spłatą pozostałych współwłaścicieli. Przed działem spadku w żaden sposób nie może Jak wyrzucić dorosłego syna z mojego mieszkania własnościowego? Syn za nic nie płaci, robi awantury, sprowadza pijanych gości. Obowiązek alimentacyjny względem dorosłego syna W pierwszej kolejności odnieść należy się do kwestii alimentowania syna. Żaden z przepisów nie wskazuje bowiem granicy wiekowej z której wystąpieniem uchylony jest obowiązek alimentacyjny względem dziecka. Proszę bowiem zwrócić uwagę na przepis art. 133 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym rodzice obowiązani są do świadczeń alimentacyjnych względem dziecka, które nie jest jeszcze w stanie utrzymać się samodzielnie, chyba że dochody z majątku dziecka wystarczają na pokrycie kosztów jego utrzymania i wychowania. Pełnoletni syn nie chce się wyprowadzić W drugiej kolejności wyraźnie podkreślić należy, iż to Panu jako właścicielowi przysługuje roszczenie o wydanie zajętej nieruchomości. Z uwagi na fakt, iż syn nie płaci za nic, mamy do czynienia z umową użyczenia. Choć umowa ta nigdy nie została zawarta na piśmie, nie oznacza, że nie obowiązuje. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Zgodnie z art. 715 Kodeksu cywilnego jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. Zobacz również: Pozew o eksmisję dorosłego syna wzór Wypowiedzenie umowy użyczenia i eksmisja dorosłego syna Z uwagi na przedstawiony przez Pana stan faktyczny, a w szczególności biorąc pod uwagę zachowanie syna, w każdym momencie może Pan wypowiedzieć umowę użyczenia. Umowa użyczenia winna być wypowiedziana z wyprzedzeniem na 1 miesiąc naprzód. Później będzie Panu przysługiwało prawo wystąpienia do Sądu z pozwem o eksmisję. Wyraźnie przy tym podkreślić należy, że meldunek syna w żaden sposób nie wpływa na prawo do lokalu. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.)lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego, osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Reasumując, Pana prawem jest wypowiedzenie synowi umowy użyczenia, która z braku zachowania formy pisemnej obowiązuje w dniu dzisiejszym. W przypadku nieopuszczenia lokalu w terminie przysługuje Panu uprawnienie do żądania wydania lokalu poprzez jego opuszczenie ze wszystkimi prawami i rzeczami reprezentującymi syna. Wymiana zamków przed eksmisją upoważni Pana syna do założenia sprawy o naruszenie posiadania, bowiem pomimo zajmowania lokalu wbrew Pana woli ma do niego prawo, dopóty nie będzie wyroku eksmisyjnego. W każdym momencie może Pan zmienić zamki w drzwiach, ale musi się Pan liczyć z możliwością oddania sprawy do sądu, tj. o naruszenie posiadania. Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia. Stan opisany w pkt od 1 do 6 będzie oceniany na dzień sprawy, a nie na dzień dzisiejszy. Zobacz również: Wymeldowanie dorosłego dziecka Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ W sytuacji licytacji komorniczej mieszkania obciążonego prawem służebności czy prawem dożywocia, nasuwa się pytanie, czy nabywca mieszkania obciążonego wymienionym prawem będzie zobligowany do przejęcia na siebie zobowiązań wynikających wprost z ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Art. 908 – 916, jak również w Dzięki badaniom przeprowadzonym przez BBC News, odpowiemy na najczęściej zadawane pytania. Czy właściciel nieruchomości może wyrzucić lokatora bez podania przyczyny? Landlord nie może wyeksmitować lokatora w trakcie ustalonego okresu najmu, chyba że zostana złamane warunki umowy najmu, takie jak niepłacenie czynszu lub uszkodzenie nieruchomości, lub w twojej umowie obowiązuje klauzula o zakończeniu najmu bez podania przyczyny. Jeśli pozostaniesz w domu po upływie ustalonego terminu, a właściciel nieruchomości chce abyś zwolnił lokal, musi powiadomić cię o tym co najmniej dwa miesiące wcześniej. Właściciel musi przestrzegać kilku zasad, aby zawiadomienie było ważne. Jeśli otrzymasz powiadomienie, powinieneś uzyskać poradę od niezależnego doradcy, takiego jak Citizens Advice. W Szkocji istniej prawo, według którego landlord nie może poprosić lokatorów o opuszczenie mieszkania tylko dlatego, że doszli do końca umowy najmu. Jeśli właściciel ma podstawy do eksmisji lokatora, musi powiadomić o tym z 28-dniowym wyprzedzeniem, jeśli najemca mieszkał w nieruchomości przez sześć miesięcy lub krócej, lub 84-dniowe zawiadomienie, jeżeli lokator mieszka tam dłużej niż sześć miesięcy. Tylko w przypadku, kiedy lokator dostał wyrok skazujący za przestępstwo, zawiadomienie wynosi 28 dni niezależnie od tego, jak długo przebywa w nieruchomości. Czy właściciel może podnieść czynsz w dowolnym momencie? Twój czynsz zwykle nie może zostać podwyższony, chyba że wyrazisz na to zgodę lub umowa najmu na to pozwala. Klauzula o czynszu w umowie najmu na czas określony nie będzie obowiązywać po upływie ustalonego terminu, jeżeli okres najmu stanie się „okresową ustawą”. Dzieje się tak, gdy kończy się ustalony okres, a okres najmu automatycznie trwa z miesiąca na miesiąc lub z tygodnia na tydzień – zazwyczaj w oparciu o okres płatności czynszu – do momentu powiadomienia przez właściciela. W Szkocji właściciele nieruchomości mogą podnosić czynsz raz w roku, ale muszą złożyć pisemne zawiadomienie z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Najemcy mogą skontaktować się z urzędnikiem ds. czynszów, jeśli uważają, że podwyżka jest zbyt wysoka. Co mogę zrobić, jeśli landlord nie wykona podstawowych napraw, nie zajmie się szkodnikami itp.? Po pierwsze, upewnij się, że nie jesteś odpowiedzialny za naprawy. Zwykle oczekuje się od lokatorów wykonywania drobnych prac konserwacyjnych, takich jak wymiana żarówki lub naprawa spowodowanych przez nich szkód. Jeśli właściciel nie wykonuje napraw, za które jest odpowiedzialny, najpierw porozmawiaj z nim, aby upewnić się, że rozumie twoje obawy. Jeśli to nie pomoże, możesz złożyć formalną skargę, pisząc list do swojego właściciela, wyjaśniając problem. Jeśli landlord nie zareaguje na takie pismo, możesz zgłosić się do najbliższego biura Citizen Advice, które może pomóc w złożeniu skargi dotyczącej napraw, które zagrażają zdrowiu i bezpieczeństwu. Niektórzy właściciele nieruchomości mogą próbować eksmitować lokatora, który narzeka na naprawy – tzw. „Eksmisję odwetową”. Istnieje pewna ochrona prawna dla najemców w takiej sytuacji, ponieważ. Eksmisja za pomocą przymusu w Szkocji jest przestępstwem. Czy właściciel może wstrzymać mój depozyt po wyprowadzce? Większość depozytów powinna być chroniona w systemie kaucji, a właściciel nie może pobierać depozytu. Landlord, który nie zdołał zabezpieczyć depozytu, może być zobowiązany do zapłacenia kary najemcy i ograniczenia związane z wypowiedzeniem. Możesz nie odzyskać pełnej kwoty swojego depozytu, jeśli na przykład jesteś winien czynsz, uszkodziłeś nieruchomość lub zgubiłeś czy uszkodziłeś przedmioty będące na wyposażeniu domu. Właściciele nie powinni pobierać opłat za rozsądne zużycie rzeczy takich jak dywan, meble czy inne rzeczy podlegające zużyciu. Jak długo trzeba czekać na kaucję? Jeśli twój depozyt jest w systemie kaucji, powinieneś otrzymać całość kwoty w ciągu 10 dni od uzgodnienia wszelkich potrąceń ze swoim landlordem. Jeśli Twój depozyt nie jest chroniony, zwróć się o pomoc do Citizens Advice w sprawie odzyskania depozytu za pośrednictwem sądu. Twój właściciel może również zapłacić ci karę za brak zabezpieczenia twojego depozytu. Więcej na BBC News / Podobne wątki na Forum Prawnym: Wątek § czy byly partner moze mnie wyrzucic z mieszkania (odpowiedzi: 2) witam. dwa lata temu kupilam z bylym partnerem mieszkanie. on wzial kredyt w wys 100 tys a ja dalam w gotowce 50 tys plus 30 na remont itp. zwiazek Najmujesz mieszkanie i masz wątpliwości, co możesz, co musisz, a czego Ci nie wolno? Kto odpowiada za naprawę zepsutego sprzętu - Ty czy właściciel? Na co musisz uzyskać zgodę właściciela? O jakich zapisach w umowie trzeba pamiętać? 33 pytania i odpowiedzi dla wynajmujących mieszkanie - nie tylko po raz pierwszy. Pomożemy Ci pamiętać o wszystkim podczas procesu najmu M. Ściągnij naszą praktyczną check-listę dla najemców! 1. Czy mogę przenocować kogoś w mieszkaniu? Tak, jeżeli wynajmujesz mieszkanie samodzielnie. Jeśli to sporadyczne sytuacje, nawet nie zainteresuje to właściciela. Na przykład przyjeżdża do nas kolega na weekend lub robimy imprezę i niektórzy znajomi zostaną na noc w mieszkaniu, bo nie mają jak wrócić do domu. Są to sytuacje, które nie wymagają uzgodnień z właścicielem. Jako najemcy tego typu decyzje podejmujemy samodzielnie. Jeżeli nawet ktoś nocowałby u nas częściej (na przykład co tydzień przyjeżdża do mnie dziewczyna na weekend), ale wynajmujmy samodzielne mieszkanie z oddzielnymi licznikami, nie powinno to wymagać ustaleń z właścicielem. Jaki zapis w umowie mi to zapewni? Jeżeli jednak mamy wątpliwości co do zachowań właściciela, możemy zapisać w umowie, że: W lokalu oprócz najemcy mogą przebywać czasowo za jego zgodą inne wskazane przez niego osoby. 2. Czy mogę przenocować kogoś w pokoju? To zależy od ustaleń z właścicielem i innymi najemcami, jeśli wynajmujesz tylko pokój w większym mieszkaniu. Wówczas nawet pojedyncze nocowanie warto uzgadniać z właścicielem i współlokatorami, a gdy przewidujemy częstsze regularne wizyty, najlepiej zapisać to w umowie. Gdy nie zajmujemy samodzielnego mieszkania, a tylko pokój, właściciel nalicza opłaty za media ryczałtowo, kalkulując je od osoby. W takim przypadku płacimy tylko za siebie. Gdy jednak w pokoju pomieszkuje też ktoś inny, zużycie wody, prądu, gazu itd. będzie większe, a poniesione przez właściciela koszty – wyższe. Może to spowodować konflikt z właścicielem, który słusznie zażąda od nas wyższych opłat. Warto ustalić to już na wstępie i zapisać w umowie (jak podano wyżej). 3. Czy mogę komuś podnająć mieszkanie? Tak, jeśli jest to zapisane w umowie. Jeżeli wynajmujemy samodzielne mieszkanie, ale chcemy je podnajmować innym osobom, musimy to bezwzględnie zapisać w umowie. Podnajmowanie całego mieszkania czy też poszczególnych w nim pomieszczeń wymaga zgody właściciela. W innym wypadku właściciel będzie uprawniony do wypowiedzenia nam umowy. Na przykład wynajmujemy czteropokojowe mieszkanie, w którym zajmujemy tylko jeden pokój, a resztę podnajmujemy inny osobom. Jaki zapis w umowie mi to umożliwi? W takiej sytuacji w umowie powinien być zawarty zapis, że: Najemca ma prawo podnajmować poszczególne pokoje w lokalu, a dochody z tego tytułu są dochodami najemcy 4. Zepsuła mi się pralka. Czy to ja mam ponieść koszty zakupu nowej/naprawy starej pralki? Ponosisz koszty, jeśli w umowie nie ma dotyczących tego zapisów. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów najemcę obciąża naprawa i konserwacja urządzeń znajdujących się w lokalu. Jaki zapis w umowie może to zmienić? Jeżeli chcemy tego uniknąć, powinniśmy zawrzeć w umowie zapis, iż: Właściciela obciąża naprawa i konserwacja, o jakiej mowa w ust 2 ustawy o ochronie praw lokatorów lub Właściciela obciąża naprawa i konserwacja wszelkich urządzeń i wyposażenia znajdującego się w lokalu Innym rozwiązaniem jest określenie w umowie, za naprawę i konserwację jakich urządzeń odpowiada właściciel, a jakich – najemca. 5. W mieszkaniu często zapycha się kanalizacja, hydraulik był już wzywany trzy razy. Czy naprawa problemu leży po mojej stronie czy właściciela? To zależy, jaki podział obowiązków zapiszemy w umowie. Jeżeli nie zapiszemy podziału, to w grę wchodzi podział obowiązków z ustawy o ochronie praw lokatorów. Według tej ustawy utrzymanie przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności, należy do najemcy. 6. Czy można domagać się remontu, jeżeli nie z winy najemcy stan lokalu znacząco się pogorszył w czasie użytkowania? To zależy od rodzaju remontu i ewentualnych dodatkowych zapisów w umowie. Ustawowo za część remontów odpowiada właściciel, za część – najemca. Strony mogą w umowie najmu umówić się na inny podział niż to wynika z ustawy. Najemca może w trakcie umowy żądać napraw, remontów obciążających wynajmującego, natomiast sam jest obowiązany wykonać te, które jego obciążają. Jeżeli w umowie najemca nie zadba o inny niż w ustawie podział obowiązków, będzie odpowiadał za naprawy i konserwacje dużej części elementów lokalu i ich wyposażenia. 7. Mieszkanie zostało zalane przez sąsiada z góry pod moją nieobecność. Czy ponoszę jakąś odpowiedzialność za szkody? Nie. Odpowiedzialność za szkodę ponosi osoba, którą ja wyrządziła, a naprawy dochodzić będzie właściciel. Natomiast w przypadku takiego zdarzenia powinno się bezzwłocznie zawiadomić o tym właściciela. 8. Mieszkanie zostało zalane na skutek awarii w samym mieszkaniu. Czy ponoszę za to odpowiedzialność, jeżeli awaria nie była z mojej winy? Tak. Jeżeli w umowie nie zapiszesz inaczej, a z reguły właściciel na to nie pozwoli, za utrzymanie urządzeń lokalu odpowiada najemca. Jeżeli zatem pęknie wąż w pralce lub syfon w wannie, to Ty będziesz odpowiadać za zalanie lokum. Możesz się przed tym uchronić, dbając o ubezpieczenie mieszkania od takich zdarzeń. Jeżeli mieszkanie nie jest ubezpieczone, warto dołożyć te kilka złotych miesięcznie, aby nie ponosić odpowiedzialności za takie sytuacje. 9. Czy mogę wprowadzać drobne ingerencje w mieszkaniu, na przykład powiesić obraz, plakat czy półkę? Tak. Zwróć jednak uwagę, że po zakończeniu najmu będziesz musiał przywrócić stan poprzedni. Jeżeli wynajmujesz lokal na dość krótko (na przykład na rok), zastanów się, czy warto powiesić ten obraz, skoro później będziesz musiał zaszpachlować dziury czy nawet odmalować ściany. 10. Czy mogę żądać od właściciela zabrania jego rzeczy osobistych (na przykład ubrania, które zajmują całą szafę, kryształy zastawiające półki, generalnie rzeczy, które zajmują miejsce potrzebne na moje własne przedmioty)? To zależy od umowy. Takie kwestie powinny być ustalone przed jej zawarciem. Przejmując lokal na podstawie protokołu, strony umowy ustalają w nim, co pozostaje w lokalu. Jeżeli przy wydaniu lokalu ustalono, że właściciel w jednej z szaf w lokalu trzymał będzie swoje rzeczy czy wręcz zajmie w tym celu cały pokój lub piwnicę, to późniejsze żądanie najemcy usunięcia tych rzeczy jest niedorzeczne. W takiej sytuacji najemca może co najwyżej rozmawiać na temat zmiany ustaleń w tym zakresie czy stwierdzić, że te rzeczy przeszkadzają mu jednak na tyle, że wypowie umowę i poszuka sobie innego mieszkania, jeżeli właściciel ich nie usunie. 11. Czy można zapewnić sobie zwrot kaucji, zabezpieczyć się przed pedantycznym właścicielem, który może zachować część kaucji na przykład za jakieś nieistotne "zniszczenia"? Nie. Żaden zapis nie uchroni przed różnicą zdań z właścicielem. Najemca zobowiązany jest zwrócić lokal w stanie, w jakim go wynajął, ale nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego korzystania. Nie zabezpieczymy się przed sytuacją, w której inaczej niż właściciel oceniamy, czym jest zużycie będące następstwem prawidłowego korzystania. Dla nas zabrudzenia na ścianie w przedpokoju powstałe w wyniku krążącego kurzu, a nie zrobionych przez nas plam, będą normalnym zużyciem, za które nie odpowiadamy. Właściciel może być jednak innego zdania i uważać, że powinniśmy ponieść koszt malowania. Taki spór może rozstrzygnąć tylko sąd. Jeżeli będziemy uważać, że właściciel zwrócił nam kaucję w kwocie mniejszej niż należna, reszty kwoty będziemy musieli się domagać przed sądem. 12. Właściciel chce podwyższyć mi czynsz, czy ma do tego prawo? To zależy od typu umowy. a) W przypadku zwykłej umowy najmu: zasady podnoszenia czynszu określa dość skomplikowana ustawa o ochronie praw lokatorów. Aby podwyższyć czynsz, właściciel musi najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego pisemnie wypowiedzieć jego dotychczasową wysokość, zachowując 3-miesięczny termin wypowiedzenia, chyba że strony ustalą w umowie termin dłuższy. Ponadto na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, musi przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację pod rygorem nieważności podwyżki. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, lokator może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z upływem okresu wypowiedzenia czynszu albo zakwestionować podwyżkę, wnosząc pozew do sądu. b) W przypadku najmu okazjonalnego: obowiązują nas zasady określone w umowie. Jeżeli nie ma w niej zasad podnoszenia czynszu, to właściciel nie może tego zrobić. 13. Płacę właścicielowi czynsz wraz z ustaloną kwotą za media. Czy właściciel może obciążyć mnie dodatkowymi kosztami, jeśli otrzyma wyższe rachunki? Tak, ale tylko w następnych miesiącach. Z reguły najemca ponosi opłaty za media zgodnie z zużyciem, czyli wskazaniami liczników. Z opłatami stałymi za media możemy spotkać się tylko wówczas, gdy wynajmujemy pokój w domu, który nie jest zaopatrzony w oddzielne liczniki, więc strony muszą przyjąć płatność za media ryczałtem. Jeżeli po kilku miesiącach właściciel stwierdzi, że źle oszacował ryczałt, bo "codziennie godzinę spędzamy w wannie", a on myślał, że "będziemy tylko brać prysznic", to może wypowiedzieć tę opłatę, określając jej nową wysokość na następny okres. Nie może jednak żądać zapłaty za wcześniejsze miesiące. 14. Czy mogę zwlekać z opłatą czynszu? Nie. Czynsz powinniśmy płacić regularnie w terminach określonych w umowie. Nawet kilkudniowa zwłoka w zapłacie czynszu może spowodować negatywne nastawienie właściciela, który zadecyduje, że nie chce dłużej komuś takiemu wynajmować mieszkanie. Najlepiej ustal termin płatności czynszu tak, aby następował po wypłacie Twojego wynagrodzenia lub otrzymania innego dochodu, z którego opłacasz czynsz. Jeżeli natomiast wiesz, że wyjątkowo nie będziesz mógł zapłacić czynszu w terminie, uprzedź właściciela, wyjaśnij mu przyczyny opóźnienia oraz podaj nowy termin zapłaty. Jeżeli tego nie robisz i płacisz z opóźnieniami, nie zdziw się, jeśli właściciel nie będzie chciał przedłużyć ci umowy lub ją po jakimś czasie wypowie i znajdzie na Twoje miejsce innego najemcę. 15. Czy mogę prowadzić firmę w wynajmowanym mieszkaniu? Tak, jeśli nasza działalność nie zmienia sposobu wykorzystania lokalu. Korzystać z lokalu możemy zgodnie z jego przeznaczeniem: jeżeli wynajęliśmy lokal mieszkalny, to możemy w nim mieszkać. W praktyce w większości przypadków nie prowadzimy w lokalu działalności gospodarczej, bo sam fakt, że mamy w nim biurko, komputer czy dokumenty księgowe nic nie zmienia w sposobie wykorzystania lokalu. Nie wymaga to żadnych ustaleń z właścicielem ani zmiany przeznaczenia lokalu. Nie, jeśli w związku z naszą działalnością korzystamy z lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem i nie ustaliliśmy tego w zapisach umowy najmu. Jeżeli chcielibyśmy na przykład: na drzwiach lokalu czy oknie umieścić reklamę, przeznaczyć jeden z pokoi na biuro i tam przyjmować klientów, zaadaptować cały lokal mieszkalny na przykład na gabinet kosmetyczny, Wówczas wymaga to zgody właściciela i stosownych do sytuacji zapisów w umowie najmu, jak na przykład: Wynajmujący wyraża zgodę na prowadzenie przez najemcę w wynajmowanym lokalu gabinetu kosmetycznego. Taki zapis jest dość ogólny i może być modyfikowany przez wynajmującego poprzez narzucanie nam pewnych ograniczeń, np.: Wynajmujący wyraża zgodę na prowadzenie przez najemcę w wynajmowanym lokalu gabinetu kosmetycznego, przy czym pod gabinet może być zajęty tylko pokój od strony wschodniej, a najemca prowadzić będzie w lokalu działalność gospodarczą w godzinach od 8 do 18 Itp. Niekiedy może okazać się konieczna zmiana przeznaczenia lokalu i w konsekwencji zawarcie umowy najmu nie lokalu mieszkalnego, ale lokalu użytkowego. 16. Czy przy umowie na czas określony mogę wcześniej z niej zrezygnować, jeżeli znajdę kogoś na moje miejsce? Nie. Fakt znalezienia kogoś na swoje miejsce nie ma znaczenia prawnego. Zawierając umowę na czas określony, można zapisać w niej termin wypowiedzenia, dzięki czemu będziemy mogli skrócić czas jej obowiązywania. Gdy jednak właściciel nie chce się na to zgodzić, ustalmy w umowie możliwość podnajmu. Jeżeli tego nie zapisaliśmy, możemy tylko próbować dojść do porozumienia z właścicielem, co do wcześniejszego rozwiązania umowy. Oczywiście to porozumienie będzie łatwiejsze, gdy mamy kogoś na nasze miejsce, ale ostateczna decyzja należy do właściciela. 17. Czy potrzebny jest konkretny zapis w umowie, żeby w najmowanym mieszkaniu trzymać zwierzęta? Nie, ale warto go w umowie umieścić. Wielu właścicieli nie chce wynajmować lokali osobom z zwierzętami, gdyż trzymanie zwierząt w domu powoduje niejednokrotnie większe zużycie mieszkania (pies pobrudzi łapami ścianę, kot podrapie meble itp.). Trzeba zdawać sobie sprawę, że będziemy musieli te szkody naprawić. Zgodę na trzymanie zwierząt w lokalu najlepiej uzyskać na etapie zawierania umowy zamiast próbować wprowadzić właściciela w błąd, bo może skończyć się to wypowiedzeniem umowy. Zgoda na trzymanie zwierząt w mieszkaniu - jakiego zapisu potrzebujemy? W przekonaniu właściciela pomocne będzie nasze zobowiązanie się do natychmiastowego pokrycia wszelkich zniszczeń wyrządzonych przez naszego pupila, zapis brzmiałby następująco: Wynajmujący wyraża zgodę na przebywanie w wynajmowanym lokalu psa będącego własnością najemcy, a najemca zobowiązuje się do naprawienia wszelkich szkód w lokalu dokonanych przez jego psa. 18. Czy w ramach powyższego zapisu możemy trzymać w domu mniej typowe zwierzęta – na przykład hodować pytona albo tuzin gołębi? To zależy od konkretnego gatunku. Zapis wygląda tak samo, jednak niektórych gatunków zwierząt niebezpiecznych dla życia i zdrowia ludzi w ogóle nie można trzymać w domu. Mimo zgody właściciela i tak nie możemy tego robić, a na część gatunków potrzebujemy zezwolenia. Te, które można trzymać w domu na podstawie zezwolenia, zostały określone w rozporządzeniu w sprawie gatunków zwierząt niebezpiecznych dla życia i zdrowia ludzi. Zezwolenie na trzymanie w domu zwierzęcia wydaje właściwy regionalny dyrektor ochrony środowiska ze względu na wskazane we wniosku miejsce przetrzymywania zwierzęcia. Należy także od właściwego starosty uzyskać wpis do rejestru gatunków chronionych. 19. Czy właściciel ma obowiązek interwencji, jeżeli mamy uciążliwych sąsiadów? Nie. Najemca sam ma prawo wezwać policję i wnieść sprawę do sądu – to te instytucje mogą doprowadzić do skutecznego powstrzymania sąsiada od niedozwolonych zachowań. Właściciel powinien jednak pomóc najemcy, przynajmniej rozmawiając z sąsiadem. Musi się bowiem liczyć z tym, że najemca mający problemy z sąsiadami, nie będzie z nimi walczył, tylko poszuka sobie innego lokalu. 20. Właściciel przychodzi do mieszkania bez zapowiedzi - czy mogę wymagać od niego uprzedzenia o wizycie? Tak. Na wstęp do lokalu właściciel musi uzyskać zgodę najemcy – bez niej nie ma prawa wchodzić do lokalu. Jest to naruszenie miru domowego, a najemca ma nawet prawo wezwać w takiej sytuacji policję. Tylko w razie awarii lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia (jeżeli obowiązek jej usunięcia należy do właściciela). Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale. Natomiast po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania: a) okresowego – a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego – przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania, b) zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora. 21. Czy właściciel mieszkania ma prawo żądać dodatkowych opłat po zakończeniu umowy najmu i wyprowadzce najemców, jeśli wynikają one z okresowych korekt opłat? Nie jest ważne, kiedy wystawiono rachunek, a jakiego okresu on dotyczy. Jeżeli rozliczenie dotyczy okresu, kiedy najemca wynajmował lokal, to na nim spoczywa obowiązek pokrycia tych kosztów, nawet, gdyby ten rachunek był wystawiony np. po 2 latach. Przykładowo: rozliczenie opłat za dostawę wody w 2016 roku wykazało niedopłatę 500 zł. Jeżeli w 2016 roku lokal był wynajmowany to najemca ma obowiązek tę kwotę pokryć, mimo że rozliczenia dokonano w 2018 roku, a najem został zakończony w połowie 2017. 22. Po rozwiązaniu umowy z najemcą przyszła spora nadpłata za wodę za okres, w którym najemca zajmował lokal. Czy właściciel mieszkania ma obowiązek zwrócić najemcy pieniądze? W przypadku, gdy nadpłata dotyczy okresu najmu, a zaliczki za ten okres w całości płacił najemca, to cała nadpłata musi być zwrócona najemcy, bo jest to nadwyżka z zaliczek, które płacił najemca. 23. Jeżeli wypowiadam umowę właścicielowi, to czy mogę kaucję potraktować jako zapłatę za przyszły miesiąc? Ta decyzja nie należy do najemcy. Jeżeli najemca nie zapłaci za czynsz w wyznaczonym terminie, staje się dłużnikiem z wszystkimi tego konsekwencjami. Uprawnia to też właściciela do wystąpienia do sądu i żądania zapłaty oraz obciążenia najemcę kosztami sądowymi. 24. Będąc najemcą za zgodą właściciela przeprowadziłem remont mieszkania. Po remoncie właściciel wypowiada mi umowę najmu. Czy mogę odzyskać pieniądze za remont? W wynajmowanym lokalu część napraw obciąża najemcę, a część właściciela (wszystko zapisane jest w i Ustawa o ochrony praw lokatorów). Jeżeli najemca wykonuje jakieś prace remontowe, do których ustawowo zobowiązany jest właściciel, powinien zawrzeć z nim porozumienie w tej sprawie i określić sposób rozliczenia z tego tytułu. Na takiej podstawie najemca może skutecznie dochodzić zwrotu za remonty które wykonał za właściciela. Oczywiście za remonty obciążające najemcę nie należy się żaden zwrot. 25. Najemca co miesiąc podaje stan liczników właścicielowi mieszkania bez okazanych rachunków. Czy właściciel jest prawnie zobowiązany do przedstawiania najemcy rachunków za zużyte media? Na podstawie umowy najemca płaci czynsz, ale każdy inny rachunek reguluje na podstawie okazanego przez właściciela rachunku do zapłaty. Każda płatność musi mieć swoją podstawę, czyli rachunek wystawiony przez dostawcę za wskazany adres. Chyba że w umowie najmu zastrzeże się inny sposób rozliczeń z właścicielem. 26. Kto ponosi prawne konsekwencje braku podpisania umowy najmu – właściciel mieszkania czy najemca? Z pewnością najemca będzie miał problemy z dochodzeniem roszczeń związanych z umową, z jej prawidłowym wypowiedzeniem, a nawet z brakiem możliwości wykazania przed sądem terminowej płatności za czynsz i inne opłaty (zwłaszcza przy braku potwierdzeń płatności). Warunki umowy i jej treść ustala się zanim zajmie się lokal. Najemca zawsze powinien zajmować lokal z już podpisaną umową w ręku. Bez zawartej umowy takich rzeczy się nie robi, bo trudno coś wynająć, nie mając spisanych warunków. Jeżeli właściciel proponuje najem bez umowy i bez potwierdzenia płatności (przelew lub ostatecznie pokwitowanie), to najemca powinien odmówić i poszukać innego lokalu. 27. Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu w dowolnym czasie, bez konsekwencji, jeśli nie ma w niej zapisu dotyczącego możliwości odstąpienia od umowy? Przy umowie zawartej na czas określony z brakiem zapisu dotyczącego trybu jej wypowiedzenia, nie ma możliwości jej wypowiedzenia przed upływem terminu, na jaki została podpisana. Umowa wygaśnie dopiero po tym okresie. Można próbować rozmawiać z właścicielem mieszkania i rozwiązać umowę za porozumieniem stron. 28. Chcę wynajmować mieszkanie własnościowe znajdujące się w bloku wielorodzinnym. Czy potrzebuję na to zgodę właścicieli innych lokali? Wynajem mieszkania, tak jak jego sprzedaż czy darowizna, jest prywatną decyzją właściciela nieruchomości. Nie jest istotne, na jaki okres i w jakim zakresie będzie to najem, nie potrzebna jest zgoda sąsiadów. 29. Mam podpisaną umowę najmu z jednym właścicielem mieszkania, a jest ich dwóch. Czy umowa jest ważna? Umowa jest wiążąca, mimo że zawarta z jednym z właścicieli nieruchomości. 30. Zamierzamy kupić mieszkanie, które aktualnie jest wynajmowane. Jak się zabezpieczyć, by do czasu podpisania umowy sprzedaży najemców już nie było? Istnieje tylko jedna możliwość uchronienia się przed sytuacją kupna mieszkania wraz z najemcami, a mianowicie - zawarcie umowy przedwstępnej z terminem zawarcia umowy sprzedaży po terminie upływu wypowiedzenia najmu i zapisem uzależniającym zawarcie umowy sprzedaży od opuszczenia lokalu przez najemców. 31. Czy właściciel ma prawo żądać od najemcy opuszczenia lokalu ostatniego dnia trwania umowy o konkretnej godzinie? Umowa obowiązuje do końca dnia, do którego ją zawarto, a zatem do godziny 00:00. Właściciel mieszkania nie może żądać, by najemca wyprowadził się wcześniej, chyba że znalazł się taki zapis w umowie najmu. Dobrze, by najemca porozumiał się z właścicielem, co do godziny wyprowadzki i ustalił termin odpowiedni dla obu stron. W przypadku, gdy właściciel nie będzie uczestniczył w opuszczaniu lokalu przez najemcę, nie zostanie on zdany i nie będzie sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy. W takiej sytuacji właściciel może dochodzić roszczeń z tytułu stanu lokalu czy czynności, których najemca nie dokonał przed opuszczeniem mieszkania. 32. Umowa najmu została zawarta przez pośrednika. Komu przekazuje się wypowiedzenie? Doręczenie wypowiedzenia umowy najmu właścicielowi, o ile jest ono zgodne z umową, zawsze powoduje rozwiązanie umowy. Pośrednikowi - tylko wtedy, gdy nadal jest on pełnomocnikiem właściciela mieszkania. Składając wypowiedzenie pośrednikowi, występuje ryzyko, że do wypowiedzenia nie dojdzie. Właściciel może twierdzić, że wypowiedzenie nie zostało mu doręczone, bo pośrednik nieruchomości nie był już jego pełnomocnikiem. 33. Czy muszę odmalować ściany pod koniec umowy najmu? Tak, jeżeli z naszej winy ściany zostały uszkodzone czy zabrudzone. Jeśli w umowie nie zapiszemy inaczej, malowanie, tapetowanie oraz naprawa uszkodzeń tynków ścian i sufitów należy do najemcy. Kosztami odnowienia ścian będziemy obciążeni nie tylko po zakończeniu umowy najmu, ale także w jego trakcie. Nie, jeśli zniszczenie ścian jest następstwem ich zwyczajnego zużycia. Oddając lokal, najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. W praktyce cała sytuacja zależy od długości najmu i naszego zachowania. Jeżeli wynajmujemy odremontowane mieszkanie na rok, to raczej nie będzie ono wymagało odmalowania w związku z upływem czasu, chyba że zniszczyliśmy ściany, wbijając w nie gwoździe lub plamiąc. W takich sytuacjach po zakończeniu najmu będziemy zmuszeni przywrócić stan pierwotny, czyli zaszpachlować dziury i odmalować ściany. Inne artykuły, które mogą Cię zainteresować: Współlokator - 15 zasad, jak żyć z nim w zgodzie Jak wypowiedzieć umowę najmu? Wynajem mieszkania dla początkujących - cały proces krok po kroku Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? 15 rzeczy, o których musi pamiętać każdy najemca Artykuł został uzupełniony o najciekawsze i budzące najwięcej wątpliwości pytania z komentarzy. Na pytania odpowiadał Paweł Puch - prawnik specjalizujący się w rynku nieruchomości.
Jeśli więc dana osobo posiada meldunek, ale nie korzysta z mieszkania, nie podlega także żadnej ochronie. Co więcej, taka osoba jest zobligowana dochować formalności wymeldowania. Natomiast właściciel mieszkania może złożyć wniosek o jej wymeldowanie w trybie administracyjnym – urząd meldunkowy wszczyna postępowanie o
Jestem właścicielką mieszkania, które przed dwoma miesiącami wynajęłam pewnej kobiecie za kwotę 700 zł za jeden miesiąc. Do tej pory otrzymałam tylko czynsz za jeden miesiąc i połowę ustalonej kaucji. Za drugi miesiąc najemczyni nie zapłaciła nic, ani za najem, ani za media. Zbliża się termin zapłaty czynszu za trzeci miesiąc i wiem, że nie zapłaci, bo podobno wszędzie tak robiła. Prawdopodobnie chce po prostu „przezimować”. Nie chcę czekać trzech miesięcy, bo nabije dużo ogrzewania i narazi mnie na duże straty, dlatego postanowiłam działać drastycznie, wymieniając zamki w drzwiach. Nadmieniam, że jej nie zameldowałam. Co mi grozi za wyrzucenie lokatorki na bruk? Co zrobić kiedy najemca przestaje płacić za czynsz i inne opłaty? Każda z Pań podlega obowiązującemu w Polsce prawu. To bardzo dobrze, że Pani pyta o możliwe konsekwencje prawne przed podjęciem – jak sama Pani określiła – drastycznych działań. Nie jestem w stanie przewidzieć przyszłości – w tym ewentualnego płacenia przez najemczynię oraz jej reakcji na ewentualne (teraz rozważane) kroki z Pani strony. Możliwe jest jednak formułowanie określonych hipotez, a zwłaszcza zwracanie uwagi na mogące mieć zastosowanie przepisy prawne. Oczywiście, chodzi o wybrane przepisy, ponieważ niekiedy – zwłaszcza w przypadku bardzo silnych emocji – sytuacja może wymknąć się spod kontroli; w takich przypadkach nawet mała sprzeczka może przerodzić się w prawdziwy dramat (o kolosalnych skutkach prawnych). Brak mi wiedzy na temat najemczyni oraz jej intencji w związku z daną umową najmu. Pewne jest jednak to, że doszło (przez udostępnienie danego mieszkania) do wprowadzenia najemczyni w posiadanie. Posiadanie – prawnie określone w artykule 336 Kodeksu cywilnego ( – w Polsce traktowane jest jako stan faktyczny, w odróżnieniu od własności (ustawowo określonej w artykule 144 Jak wprost stwierdza się w artykule 336 najemca jest posiadaczem zależnym rzeczy (np. lokalu mieszkalnego). Skoro czynsz był płacony (być może będzie znowu), to jest podstawa uznawać, że najemczyni sama uważa się za posiadaczkę zależą, a Panią za posiadaczkę samoistną tegoż mieszkania (posiadanie samoistne właściciela albo współwłaściciela to reguła, od której możliwe są wyjątki). Również posiadanie zależne (a nawet dzierżenie, czyli sytuacja słabsza od posiadania zależnego) podlega ochronie prawnej – również wobec posiadacza samoistnego (w tym będącego właścicielem rzeczy). Zobacz również: Porzucenie rzeczy przez najemcę Sąd rozstrzyga spór z zakresu posiadania Gdyby doszło do sprzecznego z artykułem 342 naruszenia posiadania najemczyni, to jej przysługiwałby wybór (wyłącznie prawnie przewidzianych) sposobów reakcji na pozbawienie jej posiadania. Ustawodawca daje posiadaczowi, którego posiadanie bezprawnie naruszono, dwie podstawowe możliwości. Pierwszą jest dokonywanie czynności faktycznych (czyli korzystanie z samopomocy lub z obrony koniecznej) – art. 343 – w takich sytuacjach wykluczone jest stosowanie przemocy wobec człowieka. Drugą jest wytoczenie powództwa o przywrócenie naruszonego posiadania (art. 344 – w takich sytuacjach sąd powinien badać głównie sam fakt naruszenia posiadania (bez dalszych okoliczności); na wytoczenie takiego powództwa jest rok od naruszenia posiadania i niekiedy w praktyce powództwa takie wytaczają osoby, które już „urządziły się” w innym miejscu. Chodzi o stan faktyczny oraz o wolę posiadania, więc trzeba się liczyć z różnymi sposobami reakcji, które – z uwagi na wskazany przez Panią kontekst sytuacyjny – mogą być najemczyni znane (przynajmniej teoretycznie). Jeden człowiek odchodzi z płaczem lub z innym przejawem bezsilności, a inny podejmuje walkę. Nie wiem, na co może zdecydować się Najemczyni w obronie posiadania, w które została wprowadzona (być może osobiście przez Panią). Najspokojniejszą faktycznie reakcją byłaby reakcja formalna – czy to wytoczenie powództwa o przywrócenie posiadania, czy to wezwanie patrolu policyjnego (bez podejmowania dalszych działań). Proszę pamiętać o tym, że policjanci mają inne zadania niż rozstrzyganie sporów z zakresu prawa cywilnego – np. między wynajmującym a najemcą lub z zakresu posiadania. Jedni posiadacze decydują się na korzystanie z dozwolonych prawnie (artykułem 343 działań bez wzywania patrolu policyjnego – np.: rozkręcają zamki, zdejmują drzwi (a niekiedy dosłownie je wyrabują). Inni posiadacze dokonują tego w obecności policjantów. Dopóki nie ma zagrożenia dla ludzi i porządku (zwłaszcza publicznego), policjanci powinni powstrzymać się od interwencji – aczkolwiek dokumentowanie zdarzeń (np. nagraniami) może okazać się właściwe. Funkcjonariusze policyjni nie są ochroniarzami interesów żadnej ze spornych stron w takich sytuacjach – tytułem przykładu: najemcy albo wynajmującego (starającego się działać „na skróty”, czyli niezgodnie z prawem w Polsce obowiązującym). Oczywiście, niekiedy faktycznie bywa inaczej, ale dość często osoby, które uważają się za pokrzywdzone zachowaniami policjantów, korzystają z pomocy prawnej – w trakcie tej pomocy mogą uzyskać wsparcie. Trzeba zakładać, że wielu policjantów jest tego świadomych i zachowuje się racjonalnie – usunięcie ze służby (np. z uwagi na bezprawne wsparcie dla jednej ze stron sporu cywilnego) mogłoby oznaczać problemy (chociażby utratę uprawnień emerytalnych). Nie wiem, jak byłoby w przypadku ewentualnej interwencji w związku z danym mieszkaniem – w ramach swych obowiązków, informuję o tym, z czym trzeba się liczyć. Warto mieć na uwadze również brzmienie artykułu 690 „Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”. Dzięki temu rozszerzono na najemców możliwość korzystania z powództw, przewidzianych artykułem 222 Zobacz również: Kiedy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania? Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony z powodu zwłoki w opłatach czynszu Pani napisała (między innymi) – cytuję: „Nie chcę czekać całe trzy miesiące”. Z tego wnioskuję, że Pani ma przynajmniej orientację, a może i dokładną wiedzę, na temat wypowiadania umów najmu. Dlatego ograniczam się do wskazania (zapewne przypomnienia Pani) podstaw prawnych. W kodeksowych przepisach o najmie (art. 659 i następne chodzi głównie o treść artykułu 687 „Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu”. Głównie, ponieważ niekiedy problemy się kumulują (np. poza zaległościami w płatnościach dochodzi do niszczenia wyposażenia lub innych nagannych zachowań) – w takich przypadkach mogą mieć zastosowanie (jeszcze) inne podstawy prawne doprowadzenia do rozwiązania umowy najmu. Proszę pamiętać o tym, że tryb wypowiadania umów lokatorom (mającym obowiązek płacić za mieszkanie) został doprecyzowany w artykule 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów … – przydaje się traktowanie takich przepisów jako instrukcji, której należy się trzymać (doświadczeni lokatorzy potrafią przed sądem skutecznie wskazywać różne niedoskonałości w działaniach dysponentów lokali mieszkalnych). W sprawach rzeczywiście spornych przydają się dowody (np. art. 6 jednym z dowodów może być potwierdzenie doręczenia pisma – dlatego listy polecone dobrze jest wysyłać z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”. Zgodnie z art. 659 podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest udostępnienie wynajmowanej komuś innemu rzeczy. Wiele osób (także najemców) uważa błędnie, jakoby niekorzystanie z objętej najmem rzeczy oznaczało brak obowiązków. Zdarza się wielkie zdziwienie najemcy, który oburza się żądaniem czynszu po wyprowadzeniu się gdzie indziej (np. „po cichu”). Samo ewentualne pozbawienie najemcy posiadania rzeczy nie oznacza rozwiązania umowy najmu. Brak możliwości korzystania z rzeczy (np. z mieszkania) może skutkować roszczeniami najemcy na podstawie przepisów o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązań (art. 471 i następne – jednym z takich roszczeń może być żądanie odszkodowania (np. pokrycie kosztów stosownego noclegu w innym miejscu). Zobacz również: Czy kobietę w ciąży można wyrzucić z mieszkania? Czy wynajmujący musi uiszczać opłaty licznikowe gdy najemca tego nie robi? Pani podkreśliła znaczenie kosztów. Niektórych Pani nie uniknie – niezależnie od tego, jak przedstawia się korzystanie z rzeczonego mieszkania oraz związane z tym rozliczenia. Na rzecz wspólnot mieszkaniowych albo spółdzielni mieszkaniowych po prostu trzeba płacić. Są jednak koszty, które można zminimalizować, a niekiedy wyeliminować. Wyżej zasygnalizowałem ryzyko, które może się wiązać z realizacją zasygnalizowanych przez Panią zamiarów. Proszę rozważyć zachowania, które mogłyby uczynić zamieszkiwanie w danym mieszkaniu mniej atrakcyjnym dla najemczyni. Pani (jako właścicielka mieszkania) jest uprawniona doprowadzić do rozwiązania umów, z którymi związane są różne „opłaty licznikowe”; być może udałoby się odciąć dopływ ciepłej wody (zimna woda powinna być dostępna). Zdecydowanie może mieć charakter legalny. Do moich obowiązków należy zwrócenie Pani uwagi również na wybrane przepisy spoza prawa cywilnego. Czy meldunek jest tytułem prawnym do lokalu? Wbrew dość często spotykanym jeszcze mitom na temat zameldowania (tak zwanego meldunku), zameldowanie nie jest tytułem prawnym do lokalu – ma inne cele (w tym określone przepisami ustawy o ewidencji ludności…). Zameldowania albo wymeldowania dokonuje (wydając decyzję administracyjną) organ administracji publicznej szczebla gminnego – nigdy podmiot prywatny (nawet będący właścicielem nieruchomości lub lokalu). Oczywiście aprobata właściciela dla zameldowania kogoś przydaje się, ale nie jest niezbędna – proponuję sprawdzić (we właściwym urzędzie gminy albo miasta), kto jest zameldowany w odnośnym mieszkaniu. Pani wie, jak przedstawia się sytuacja z płaceniem podatków w związku z wynajmowaniem przedmiotowego mieszkania. Zwracam uwagę na ten aspekt, ponieważ zdecydowanie (zwłaszcza „drastyczne”, jak Pani napisała) jednej strony wiązać się może z analogicznymi zachowaniami drugiej strony sporu. W tym aspekcie również przejawia się złożoność wielu sytuacji prawnych, ponieważ bezpłatne korzystanie z cudzego lokalu może zostać potraktowane przez organ podatkowy jako przychód, od którego należy zapłacić podatek (przynajmniej zaliczkę podatkową). Jak wyżej napisałem, pozbawienie najemczyni posiadania udostępnionego jej mieszkania może okazać się ryzykowne – również dla Pani. Faktycznie do czegoś takiego mogłoby dojść w różny sposób. Dostawienie drzwi zewnętrznych (zamykanych na dostępny Pani zamek) lub zainstalowanie innego zabezpieczenia oznaczałoby prawdopodobnie brak dostępu do tegoż mieszkania. Oczywiście, również z takimi zachowaniami mogłoby wiązać się ryzyko – zwłaszcza w przypadku przebywania kogoś (nie tylko najemczyni) w tymże mieszkaniu, ponieważ pozbawienie człowieka wolności jest przestępstwem. Artykuł 189 Kodeksu karnego ( stanowi: „§ 1. Kto pozbawia człowieka wolności, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. § 2. Jeżeli pozbawienie wolności trwało dłużej niż 7 dni, sprawca podlega karze pozbawienia wolności od roku do lat 10. § 3. Jeżeli pozbawienie wolności, o którym mowa w § 1 lub 2, łączyło się ze szczególnym udręczeniem, sprawca podlega karze pozbawienia wolności na czas nie krótszy od lat 3.” Prawa najemcy a prawa wynajmującego Proszę mieć na uwadze także brzmienie artykułu 193 „Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”. Z tym przepisem wiązało się sporo kontrowersji – zwłaszcza chodziło o to, czy właściciela lokalu można uznać za sprawcę przestępstwa naruszenia miru domowego. W orzecznictwie (również Sądu Najwyższego) przyjęto, że może dojść do skazania właściciela lokalu na podstawie artykułu 193 Akcentuję to zagadnienie, ponieważ ewentualne wejście do mieszkania (np. w celu zmiany zamków) wbrew woli najemczyni mogłoby skutkować nawet odpowiedzialnością karną (być może także faktycznego wykonawcy, np. ślusarza). Najemczyni prawdopodobnie w danym mieszkaniu ma jakieś swoje rzeczy. Zakładać należy, że prawo własności do tychże rzeczy jej przysługuje. Uniemożliwienie jej korzystania z danego mieszkania mogłoby wiązać się z żądaniem wydania rzeczy (jedno z powództw przewidzianych w artykule 222 Pani jest właścicielką rzeczonego mieszkania, ale najemczyni również jest właścicielką – przynajmniej sporej części rzeczy ruchomych, wniesionych przez nią do danego mieszkania. Ta problematyka wiązać się może z innymi przepisami prawa karnego. Jest poważna różnica między skorzystaniem przez wynajmującego z ustawowego prawa zastawu a uniemożliwieniem komuś korzystania z jego własności. Artykuł 670 § 1 brzmi: „Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu”. Określone rodzaje rzeczy nie podlegają zajęciu (o czym, niestety, „zapominają” nawet komornicy), a więc zasłanianie się ustawowym prawem zastawu w odniesieniu do nich może okazać się bezskuteczne. Ponadto korzystanie z ustawowego prawa zastawu polega na uniemożliwieniu wyniesienia rzeczy (np. mebli) – chociażby przez wezwanie patrolu policyjnego (jeśli takie wezwanie jest zasadne) – a nie odebraniu komuś możności korzystania z własności. Podkreślam, że nie wiem, co się stanie w przyszłości. Proponuję lekturę przepisów o przestępstwach przeciwko mieniu (art. 276 i następne Również w tym kontekście ukazuje się złożoność sytuacji prawnych. Celowe korzystanie z cudzych mieszkań z zamiarem niepłacenia za nie może być przejawem (stypizowanego w artykule 286 przestępstwa oszustwa (wyłudzenia). Z kolei brak możliwości korzystania z własnych rzeczy przez najemczynię mogłaby skutkować powiadomieniem organów ścigania o podejrzeniu popełnienia przestępstwa przywłaszczenia (art. 284 lub przestępstwa kradzieży (art. 276 Oczywiście, z powiadomieniem mogłyby się wiązać problemy. Z jednej strony trudności mogłyby wiązać się z wykazaniem, jakie rzeczy znajdują (znajdowały) się w rzeczonym mieszkaniu, a jakie nie. Z drugiej strony bezpodstawne powiadomienie o popełnieniu przestępstwa może być przestępstwem (art. 234 art. 238 – w takim przypadku mogłyby powstać związane z naruszeniem dóbr osobistych (art. 23 roszczenia (art. 24 np. żądanie zadośćuczynienia pieniężnego. Z uwagi na podaną przez Panią charakterystykę najemczyni, sporo uwagi poświęciłem potencjalnym zagrożeniom, zwłaszcza prawnym. Zachęcam do działań zgodnych z prawem. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼
W Niemczech natomiast te liczby są nieco mniejsze, wynająć zamiast kupić woli 48,9% mieszkańców naszego zachodniego sąsiada. Źródło: MorgenPost.de, PolskiObserwator.de. Eksmisja z mieszkania w Niemczech: Sąd wydał bezprecedensowy wyrok, uznał, że lokatorów można usunąć za hałasowanie.
Katarzyna Rostkowska2017-12-22 06:00redaktor 06:00Od 1 listopada do 31 marca trwa okres ochronny, podczas którego nie usuwa się z mieszkania osób mających orzeczony wyrok eksmisji. Jednak od tej zasady są wyjątki. Na bruk mogą trafić osoby stosujące przemoc w rodzinie, nieposiadające tytułu prawnego do zajmowanego lokalu czy będące stroną umowy najmu instytucjonalnego. Eksmisja jest najpoważniejszą konsekwencją zadłużenia mieszkania, nie stosowania się do określonych norm społecznych oraz przepisów prawa. Może stanowić jedno z najboleśniejszych doświadczeń życiowych, dlatego warto dowiedzieć się o niej jak najwięcej. Sprawdzamy, komu grozi eksmisja na bruk, którym osobom przysługuje lokal zastępczy oraz jakie środki muszą zostać podjęte, aby usunąć lokatora z mieszkania. Co to jest eksmisja na bruk? Potoczne „eksmisja na bruk” oznacza usuniecie właściciela lub najemcy z mieszkania bez zapewnienia mu lokalu zastępczego. – Eksmisji na bruk nie jest pojęciem określonym przez ustawodawcę, jednak przyglądając się ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego można z niej wywnioskować, że jest to sytuacja, w której osoba zmuszona jest do opróżnienia lokalu z tytułu braku uprawnienia do niego bez wskazania jakiegokolwiek innego pomieszczenia zastępczego, w którym mogłaby przebywać – wyjaśnia Jakub Zadworny, aplikant radcowski, Contrahendo Kancelaria Prawnicza. Kiedy eksmisja na bruk nie jest możliwa? Eksmisji nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca włącznie. Ochroną w tym okresie objęte są osoby, którym nie wskazano lokalu tymczasowego. Kiedy następuje eksmisja, mimo okresu ochronnego? W okresie ochronnym, tj. od 1 listopada do 31 marca, nie przeprowadza się "eksmisji na bruk", od tej zasady są jednak wyjątki. Zgodnie z art. 17 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, powodem usunięcia lokatora z mieszkania może być stosowanie przemocy w rodzinie, wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo zajęcie lokalu bez tytułu prawnego. Dodatkowo ochrona nie obejmuje strony umowy najmu okazjonalnego. – Z istoty najmu na podstawie instytucji najmu okazjonalnego wynika, iż najemca oświadcza, że posiada lokal, w którym może zamieszkać. W takich przypadkach nie przysługuje tej osobie również prawo do pomieszczenia tymczasowego – art. 25 d ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego. Ponadto prawo do pomieszczenia zastępczego nie przysługuje również, gdy dłużnik został zobowiązany do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia oraz gdy dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego – informuje Jakub Zadworny. Kto jest objęty bezwzględną ochroną przed eksmisją? Wykonanie eksmisji może zostać przeprowadzone wyłącznie na podstawie wyroku sądowego. Sąd określa również, czy danej osobie przysługuje prawo do lokalu zamiennego czy socjalnego. Są jednak grupy, wobec których nie można orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu zastępczego, co oznacza, że nie mogą zostać wyrzucone na bruk: kobiety w ciąży, małoletni, niepełnosprawni, ubezwłasnowolnieni (całkowicie, jak i częściowo) oraz osoby sprawujące nad nimi opiekę i wspólnie z nią zamieszkujący, obłożnie chorzy, emeryci i renciści spełniający wymagania do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby mające status bezrobotnego, osoby, które spełniają przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały. Komu przysługuje lokal zastępczy? Wymienionym powyżej grupom osób sąd z urzędu nadaje uprawnienie do otrzymania lokalu zastępczego (na podstawie art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego). Może jednak nadać takie uprawnienie również innym osobom, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Co to jest lokal socjalny i zamienny? Lokal socjalny jest lokalem nadającym się do zamieszkania, jednak może być o obniżonym standardzie, którego powierzchnia na jednego członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być niższa niż 5 mkw., a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa – 10 mkw. Do lokalu musi być doprowadzony prąd i zapewnione ogrzewanie. Warunkiem jest również dostęp do bieżącej wody oraz kuchni i łazienki, które mogą znajdować się w na zewnątrz lokalu, stanowiąc części wspólne. Natomiast lokalem zamiennym, wg art. 2 ust. 1 pkt. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, jest mieszkanie znajdujące się w tej samej miejscowości, w której jest dotychczasowe miejsce zamieszkania. Lokal powinien być wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był w wyposażony zajmowany lokal oraz jego powierzchnia nie powinna odbiegać od dotychczasowej. Przede wszystkim na jednego członka gospodarstwa domowego powinno przypada 10 mkw. powierzchni łącznej pokoi, natomiast w przypadku gospodarstwa jednoosobowego 20 mkw. Komu przysługuje lokal socjalny oraz zamienny? Lokale socjalne oraz zamienne przyznawane są w uzasadnionych przepisami sytuacjach. W ich przypadku zastosowanie ma ustawa o ochronie praw lokatorów. Są one wykorzystywane w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, między innymi osób eksmitowanych. Gminy zapewnią lokale socjalne i zamienne, wykorzystując do tego celu mieszkaniowy zasób gminy. Lokal socjalny przysługuje wówczas, gdy tak stanowi orzeczenie sądu dotyczące osoby eksmitowanej, natomiast lokal zamienny jest przeważnie dostarczany przez właściciela mieszkania swojemu lokatorowi, gdy: właściciel wypowiedział lokatorowi najem z zachowaniem półrocznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego i tylko, gdy sam zamierza zamieszkać w wynajmowanym lokalu, w przypadku koniecznej naprawy lokalu – tj. np. konieczności opróżnienia lokalu w związku z remontem lokalu. Wtedy to właściciel przez okres roku jest zobowiązany do zapewnienia najemcy lokalu zamiennego. Po upływie tego czasu właściciel powinien udostępnić lokatorowi naprawiony lokal. Oczywiście wszystko to dotyczy sytuacji, gdy lokator ma do niego tytuł prawny. Ponadto czynsz za lokal zamienny nie może być wyższy od wysokości czynszu dotychczasowego, gdy gmina wypowiedziała lokatorowi umowę najmu z sześciomiesięcznym okresem wypowiedzenia w związku z planem sprzedaży lokali zawartym w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Eksmisja - kto zapewnia lokal zastępczy? W przypadku orzeczenia przez sąd o opróżnieniu lokalu, powinien on wskazać, czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do lokalu socjalnego bądź zamiennego. Jeśli tak, obowiązek zapewnienia mieszkania ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opuszczeniu. Kiedy grozi eksmisja? Najczęściej spotykaną w praktyce przyczyną eksmisji jest zaleganie z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu. Należy pamiętać, że jeśli lokator zalega z płatnościami, co najmniej trzy pełne okresy rozliczeniowe, właściciel ma prawo pisemnie powiadomić go o zamiarze wypowiedzenia najmu, przy czym ma obowiązek wyznaczyć dodatkowy termin do uregulowania zaległości. Dodatkowo wypowiedzenie umowy grozi w sytuacji rozporządzania mieszkaniem bez zgody właściciela, tj. dochodzi do wynajęcia, podnajęcia lub oddania do bezpłatnego używania lokalu osobom trzecim. Kolejnym dopuszczalnym powodem rozwiązania stosunku prawnego, którego konsekwencją może być eksmisja, jest sytuacja, w której osoba używa lokalu wymagającego opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Eksmisji mieszkańca może zażądać inny lokator lub właściciel lokalu znajdującego się w tym samym budynku. Może być to podyktowane rażącym i uporczywym łamaniem porządku domowego, które utrudnia korzystanie z innych lokali znajdujących się w danym budynku. Możliwa jest także eksmisja małżonka lub partnera zgłaszana przez współlokatora. Podstawą do wytoczenia powództwa jest rażące zachowanie, które uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, tj. naruszanie porządku domowego, znęcanie się nad rodziną. Do eksmisji współlokatora może również dojść w wyniku postępowania rozwodowego. Jak eksmitować lokatora? W przypadku najemcy pierwszą czynnością jest wypowiedzenie umowy najmu. Następnie, aby eksmitować lokatora (najemcę/ właściciela), konieczne jest złożenie we właściwym dla miejsca zamieszkania osoby eksmitowanej sądzie rejonowym pozwu o eksmisję. – W przypadku gdy sąd zgodzi się ze stanowiskiem wnoszącego pozew co do konieczności eksmisji, orzeknie o opróżnieniu lokalu. Sąd w swoim wyroku również orzeka o uprawnieniu do lokalu socjalnego lub o jego braku na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów – tłumaczy Jakub Zadworny, aplikant radcowski. Kolejnym krokiem jest skierowanie sprawy do komornika, który na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu wykonuje nakaz eksmisji. Może usunąć mieszkańca w terminie wskazanym w wezwaniu do opuszczenia danego lokalu. Jest to jednak możliwe pod warunkiem, że osoba eksmitowana posiada prawo do innego lokalu, w którym może zamieszkać. W przypadku braku takiego tytułu komornik może wykonać eksmisję dopiero, gdy właściwa gmina na jego wniosek, wskaże zastępcze pomieszczenie, na co ta ma 6 miesięcy. Jeśli termin zostanie przekroczony, komornik może umieścić eksmitowanego do schroniska, noclegowni lub innej placówki wskazanej przez gminę. Natomiast w sytuacji, gdy eksmitowany nie jest upoważniony do otrzymania lokalu tymczasowego, komornik nie ma obowiązku oczekiwania na wskazanie przez gminę pomieszczenia socjalnego/zamiennego. – Komornik wyznacza lokatorowi termin, w którym ma opuścić lokal. Jeżeli najemca tego nie uczyni, komornik może zastosować środki przymusu – informuje Agnieszka Grzywka-Kulas, adwokat. Eksmisja i co dalej? Czy długi są anulowane? Opróżnienie zadłużonego lokalu (dobrowolne lub drodze eksmisji przeprowadzonej przez komornika) nie anuluje zadłużenia. Nadal na osobie eksmitowanej ciąży zobowiązanie do spłaty długu, pomimo iż odebrano jej mieszkanie. Jakie zmiany wprowadza nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, a dokładnie rozdział dotyczący najmu instytucjonalnego? W podpisanej w sierpniu 2017 r. nowelizacji ustawy, znalazł się rozdział o najmie instytucjonalnym mówiącym o eksmisji bez prawa do lokalu zastępczego lub socjalnego. Dokładanie chodzi o zapis, zgodnie z którym do umowy najmu instytucjonalnego załącza się oświadczenie najemcy, w formie aktu notarialnego, w myśl którego lokator w przypadku nakazu opróżnienia mieszkania nie będzie rościł prawa do lokalu zastępczego lub tymczasowego. – Zmiany wprowadziły prawo właściciela lokalu do bezwzględnej eksmisji lokatora. (…) Do wypowiedzenia umowy najmu może jednak dojść wówczas, gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zalega z czynszem za 3 miesiące (pomimo wyznaczenia dodatkowego miesiąca na spłatę należności) oraz wynajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal bez pisemnej zgody właściciela. Przypadek zalegania z płatnościami czynszu został przez ustawodawcę dodatkowo ograniczony względem umów najmu z docelowym przeniesieniem własności. W ich przypadku możliwe jest potrącanie zaległego czynszu z rat wpłaconych na poczet ceny mieszkania. Chroni to najemców przed uzależnieniem ich sytuacji od uznaniowej decyzji wynajmującego – Agnieszka Grzywka-Kulas, adwokat. Co to jest najem instytucjonalny? Umowę najmu instytucjonalnego może zawierać osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osoba prawną, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Najem instytucjonalny zastąpił dotychczas stosowany najem okazjonalny dla przedsiębiorców, aby jednak mieć do czynienia z tego typu umową należy spełnić poniższe formalności: zawrzeć umowę najmu na czas oznaczony, załączyć do umowy oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego. Najem instytucjonalny likwiduje potrzebę uzyskania od najemcy wskazania innego lokalu, do którego ten miałby się wprowadzić po zakończeniu umowy najmu oraz złożenia oświadczenia właściciela innej nieruchomości o przyjęciu najemcy pod swój dach. Dodatkowo wprowadza ograniczenie co do wysokości kaucji, która maksymalnie może wynosić trzykrotność miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Wydłużono również termin do spełnienia żądania o opróżnienia lokalu przez najemcę, po zakończonej umowie najmu, do 14 dni (osoby fizyczne wynajmując mieszkanie w ramach najmu okazjonalnego nadal będą mogły żądać opuszczenia lokalu w ciągu 7 dni od otrzymania wezwania). Jakie skutki dla lokatorów przyniosą nowe przepisy o najmie instytucjonalnym? Lokatorzy w przypadku najmu instytucjonalnego będą pozbawieni ochrony przed bezdomnością między innymi w razie kłopotów zdrowotnych czy finansowych. Przepisy zezwalają bowiem na eksmisję bez wyroku sądu i prawa do lokalu socjalnego lub tymczasowego. Ma to ułatwić właścicielom lokali pozbywanie się uciążliwych lokatorów. Inną zmianą jest wprowadzenie maksymalnej wysokości kaucji pobieranej od lokatorów. – Wprowadzenie nowych przepisów w ustawie, co do kaucji, może powodować zbyt niską kwotę zabezpieczenia w przypadku lokali o wysokim standardzie, co może budzić niepokój wynajmującego. Z kolei, co do kwestii dotyczącej zobowiązania się do poddania egzekucji bez konieczności wskazywania lokalu, do którego prawo ma najemca, powoduje w swej istocie wyrzucenie na bruk najemcy – podkreśla Jakub Zadworny, aplikant radcowski. Źródło: Meldunek nie ma żadnego znaczenia prawnego. Może mieszkać Pani w czyimś lokalu, dopóki właściciel mieszkania wyraża na to zgodę. Jeżeli właściciel lokalu cofa swoją zgodę, ma Pani obowiązek się wyprowadzić. Nie może jednak Pani wyrzucić siłą i gdy nie wyprowadzi się Pani sama, powinien wnieść sprawę do sądu o eksmisję. OIFK.
  • ykmf8vffw1.pages.dev/5
  • ykmf8vffw1.pages.dev/79
  • ykmf8vffw1.pages.dev/3
  • ykmf8vffw1.pages.dev/64
  • ykmf8vffw1.pages.dev/92
  • ykmf8vffw1.pages.dev/44
  • ykmf8vffw1.pages.dev/48
  • ykmf8vffw1.pages.dev/39

    • czy syndyk moze wyrzucic z mieszkania